Accade spesso che il Locatore, pur munito di idoneo titolo per ottenere il rilascio dell’immobile locato (ad. esempio un provvedimento di sfratto esecutivo) si trovi a dover fronteggiare l’illegittima resistenza del Conduttore, che decida di occuparla ben oltre il termine di rilascio intimatogli e che, infine, riconsegni l’immobile in ritardo. Una tale circostanza solleva ben più di un problema per il proprietario dell’immobile, tra i quali certamente rileva (in modo particolarmente incisivo) l’insorgere di un danno patrimoniale, che spesso va oltre la “semplice” esigenza di percepire un’indennità per l’occupazione.
In questo articolo, dunque, ci soffermeremo proprio sulla possibilità per il proprietario di casa di richiedere all’occupante un risarcimento del danno, nel caso in cui l’occupazione pregiudichi, ad esempio, la pronta nuova locazione (o la vendita) dell’immobile.
La posizione della Giurisprudenza.
Come può immaginarsi, una simile circostanza è assai più frequente di quanto si vorrebbe credere e, spesso, a causa del ritardato rilascio dell’immobile in precedenza locato, il Proprietario vede sfumare affari di certo rilievo economico, come ad esempio la possibilità di riaffittare la casa in tempi rapidi (o a condizioni migliori) o di vendere il proprio bene a un buon prezzo.
Ed è proprio nella tipologia di danno e nella sua entità patrimoniale che la Giurisprudenza ha individuato il discrimine tra quai siano i casi in cui sia possibile riconoscere in favore del Proprietario un risarcimento del danno e in quali casi invece ciò non sia consentito.
Sono ormai, infatti, numerose le pronunce della Corte di Cassazione, tra cui può ricordarsi la Sentenza n. 22352 del 22 ottobre 2014, che all’epoca si distinse per lungimiranza, che hanno stabilito che, al fine di ottenere il risarcimento del danno da ritardato rilascio dell’immobile da parte del Conduttore, il Locatore debba provare l’esistenza di una favorevole occasione di vendere oppure di locare l’immobile.
A fondamento di tale orientamento, pressochè uniforme, della Suprema Corte viene, dunque, posta la circostanza che il diritto al risarcimento del danno da ritardo nella riconsegna dell’immobile debba necessariamente essere subordinato alla prova dell’effettiva possibilità, per il Proprietario, di concludere il nuovo affare.
E ciò con l’importante precisazione che tale prova debba “essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni”.
Il requisito del concreto danno e della non irrilevanza del ritardo.
In conclusione, ciò che la Giurisprudenza ha voluto porre in evidenza è che, sebbene spesso irritanti e pregiudizievoli, non tutti i ritardi nella riconsegna possano giustificare il riconoscimento di un risarcimento del danno, che sia ulteriore rispetto al riconoscimento dell’indennità di occupazione.
Ne consegue che, in caso in cui il ritardo nella consegna risulti irrilevante oppure non sia dimostrato un chiaro collegamento causa-effetto (c.d. nesso di causalità) tra il ritardo e la mancata realizzazione di un nuovo affare (rilocazione o vendita), il Locatore non potrà vedersi riconosciuto alcun risarcimento.
La Corte ha, infatti, ulteriormente precisato che il Giudice, al fine di correttamente valutare le allegazioni offerte a fondamento della richiesta di risarcimento, debba porsi “nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta” e non debba invece considerare quegli elementi di fatto che si siano verificati in epoca successiva e che pertanto non possano aver inciso sulla scelta dello stesso.
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