Stanti le misure previste per il contenimento dell’epidemia di COVID-19 che dispongono la chiusura della maggior parte delle attività commerciali, alcuni Clienti si sono rivolti al nostro Studio Legale per chiare un aspetto: è lecito autoridursi il canone di locazione fintanto che l’emergenza non sia finita?
Sebbene l’impossibilità sopravvenuta di godere del bene in locazione e l’eccessiva onerosità del pagamento del canone possano astrattamente modificare l’entità della controprestazione, la risposta al quesito deve essere di tenore negativo; non è dunque possibile decidere unilateralmente di interrompere il pagamento dei canoni in conseguenza dell’emergenza.
La ragione deve individuarsi nella circostanza per la quale l’obbligazione principale del proprietario del locale commerciale sia quella di metterlo a disposizione e consentire al locatore di poterne godere, e non vi sia invece alcuna esigenza di effettivo godimento da parte del conduttore.
Pertanto, sebbene la chiusura determinata dalla normativa emergenziale dei giorni scorsi certamente infici la possibilità dei commercianti di godere del bene a loro locato, ciò non potrà essere in alcun modo unilateralmente addotto come ragione di mancato pagamento, dal momento che il mancato godimento del bene locano non è stato né è causato dal proprietario dello stabile, né può essere a lui imputabile.
Il medesimo criterio trova poi applicazione anche ai casi in cui si invochi l’impossibilità sopravvenuta al fine di sospendere il pagamento del canone di locazione: al fine di legittimare una siffatta richiesta, che dunque non potrà in ogni caso essere caratterizzata da una decisione unilaterale del conduttore, risulta indispensabile che sia dimostrata l’effettiva impossibilità sopravvenuta di far fronte all’obbligazione di pagamento, e non solo l’intervenuto peggioramento delle condizioni patrimoniali del conduttore, ove questi abbia comunque risorse sufficienti ad eseguire il pagamento del canone.
In sintesi, dunque, unilaterali interruzioni e/o riduzioni nel pagamento del canone devono essere assolutamente evitate, poiché costituiscono veri e propri inadempimenti contrattuali del conduttore che in alcun modo possono legittimare tantomeno l’arbitraria chiusura anticipata della locazione.
La risoluzione del contratto di locazione infatti, sia essa per impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, è rimedio che può essere ottenuto solamente attraverso un accordo tra le parti, o in sede giudiziaria, e dunque mai in modo unilaterale ed arbitrario.
È dunque sentitamente consigliato che il conduttore in difficoltà non provveda ad interrompere i pagamenti rendendosi inadempiente, ed invece non tardi a prendere contatto con il proprio Legale di fiducia, al fine di valutare attentamente quali siano le possibili soluzioni al problema, e con l’aiuto di questi prendere contatto con il locatore.
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